סקירה מנהלית סודיות

הזדמנות ההשקעה הרב-שימושית הזו ממוקמת באחת מהמסדרונות המוכרים ביותר בעיירת לונג איילנד, במרחק קצר מצומת ורנון וצמודה לקו המים של נהר המזרח. המיקום נהנה מצפיפות מג residential גבוהה, תנועת רגליים קבועה בחנויות וצמידות מידית לתחבורה, שטחים פתוחים ושירותים שכונתיים.

הנכס משתרע על פני כ-5,190 רגליים רבועות בשטח של 2,500 רגליים רבועות ומסודר כבניין ברוחב של 25 רגל שכולל:

חנויות בקומת הקרקע
סטודיו לאמנים בחלק האחורי
ארבע דירות בשוק החופשי למגורים למעלה

הנכס מציע פרופיל מאוזן של הכנסות יציבות ושדרגת דירות מגורים לטווח הקצר בתוך תת-שוק שממשיך להראות עומק שכר דירה וביקוש להון.

סקירת הנכס
גודל המגרש: 2,500 רגליים רבועות
ממדי הבניין: 25 רגל x 42 רגל
שטח הבניין הנוכחי: 5,190 רגליים רבועות
קטגוריית הבניין: S3 – במידה רבה ארבע משפחות עם חנות ומשרד
זונינג: M1-4 / R6B

הגודל והפריסה של הנכס מאפשרים הכנסות קמעונאיות יציבות בבסיס תוך שמירה על פוטנציאל מגורים. רוחב הבניין והפריסה מספקים שטחים מגורים יעילים יחסית למגוון נכסי שימושים מעורבים שצרים יותר בתת השוק.

פרופיל הכנסות וניתוח שיעור תשואה

הנכס מייצר כרגע:
הכנסה גולמית במקום: $326,724
הוצאות: $39,167
הכנסה תפעולית נטו במקום: $287,557

עם היישור של יחידות המגורים לרמות השוק:
הכנסה גולמית בפרופורמה: $342,320
הכנסה תפעולית נטו בפרופורמה: $303,160
זה תומך בשיעור קפיטליזציה פרופורמה של כ-5.5%.

מרכיב מגורים
הארבעה יחידות מגורים הן לגמרי בשוק החופשי וכרגע ריקות. זה מציע הזדמנות מיידית להשכיר בשכרי השוק הקיימים ללא הגבלות רגולטריות.

מדריכי השכרת לאחרונה במסדרון ורנון / קו המים מצביעים על:
$70–$85 לרגל רבוע בשנה
יחידות עם חדר שינה אחד: כ- $3,400–$4,200 לחודש
יחידות עם שני חדרי שינה: כ- $4,800–$6,000+ לחודש

והחזרות בתוך בניינים בוטיקיים החסרים במתקנים מלאים נותרות יציבות הודות לביקוש חזק של שוכרים לקרבה לקו המים, גישה למידטאון מנהטן והצעדי קניות שכונתיים.

המאפיינים החופשיים של יחידות המגורים משפרים את הגמישות ומפחיתים את החשיפה לרגולציה ביחס לנכסים עם שכירות יציבה או חלקית.

שכירות מסחרית

זה מספק זרם מזומנים צפוי במהלך שארית תקופת השכירות תוך שמירה על גמישות עתידית עבור repositioning.

מסדרונות קמעונאיים לאורך ורנון בולוווארד הראו חוסן הודות לתנועת רגליים קבועה, גידול בצפיפות המגורים ומעט חזיתות זמינות. היעדר סעיף חידוש מאפשר לבעלים להעריך מחדש את תמהיל השוכרים ואת כלכלת השכרות עם פקיעת השכירות.

זונינג ואופציות אסטרטגיות
הנכס נמצא בתוך אזור זונינג M1-4 / R6B. המבנה הדואלי של הזונינג הזה תומך בהOccupancy מעורב מתמשך ומציע גמישות ארוכת טווח אסטרטגית, בכפוף לאישורים מותאמים.

משקיעים עשויים לשקול כמה אסטרטגיות:

- לשמור ולייצב עבור זרם מזומנים יציב
- לשדרג בהדרגה את הכנסות המגורים
- לשנות את המרכיב המסחרי עם פקיעת השכירות
- להעריך פוטנציאל פיתוח לטווח ארוך

גמישות זו מוסיפה ערך מבני מעבר לזרם ההכנסות הנוכחי.

יסודות תת-שוק

עיר לונג איילנד ממשיכה ליהנות מ:

- קרבה למידטאון מנהטן (עצירה אחת בתחנת רכבת תחתית)
- ביקוש להון ב-LIC נותר עמיד הודות לשילוב של נגישות, עומק שכר דירה ומיקום קו המים. במיוחד, מסדרון ורנון נותר אחד מהאזורים המפולטים ביותר בתת השוק למגורים.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.